外国人によるインドネシアの不動産取得の変種。

 

インドネシアの法律によると、私たちが以前この用語-無条件所有権を検討していたように、外国人はインドネシアで土地を所有することはできません。彼らはそれを借りる権利しか持っていません(所有権と見なされていますが)。

何千人もの外国人が何十年もの間インドネシアで不動産を所有しており、現在の規制に多かれ少なかれ準拠しているさまざまなスキームを使用してそれを販売/購入/レンタルしています。

 

  • Hak Pakaiの「使用権」

外国人は、州当局によって登録された彼の名前が印刷された証明書を受け取り、インドネシアの法律によって保証された土地/家を使用する独占的な権利を外国人に与えます。

外国人が土地でハックミリクの権利を持つインドネシアの個人からハックパカイの権利を取得している場合、外国人は合計80年間(最初の30年間+ 20年間の延長+ 30年間の更新)までの権利を持つことができます。

外国人が土地でハックグナンバングナンの権利を持つエンティティ/個人からハックパカイの権利を取得している場合、外国人はHGBの権利の残りの期間に加えて最大50年間(20年間の延長+ 30年間)リニューアル)。

この権利は、土地のサイズが1500〜2000平方メートル(地域によって異なります)を超えることはできません。また、Hak Pakaiで購入できる宿泊施設には最低価格制限があります。バリ地域では、アパートは2ルピア、住宅は5ルピアです。ジャカルタでは、制限はそれに応じてRp 3およびRp 10 blnとして設定されます。

この方法で不動産を手配するには、購入者は就労ビザ/居住許可が必要です。

法律の最新の改正に関連して、このタイプの不動産の所有は、国内に永住する場合にのみ便利です。

インドネシアからの転居の場合、1年以内に他人(就労ビザまたは居住者を有する外国人)に権利を譲渡する必要があります。それ以外の場合、州は補償なしに財産を撤回する権利を留保します。この規制条項は、労働許可/一時滞在のための年間料金(約$ 2500)を支払う場合に遵守できます。

土地関連の取引はすべて、取得する土地が所在するインドネシア公証人事務所のPejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT)で完了する必要があります。

 

  • ハクセワ-「借地権」

所有者(RIの市民)と投資家(外国人)の間の通常のリース契約。

リース契約は、2人の目撃者が公証または確認することができますが、以前のオプションとは異なり、関係当局に登録されていません。

100%年でも借地権を取得する場合の期限は設定されていませんが、相続権と義務が合意に含まれている必要があります。

公証人との賃貸借契約を確認することにした場合、各公証人は独自の賃貸借契約の有効期間を設定でき、おそらく100年の賃貸借契約を互いに続く複数の契約に分割する必要があります。

 

賃貸借契約には、賃貸人が受け取った収入に対して家主が税金を支払う必要性を規定する条項が賃貸契約に記載されていることに注意してください。この項目が書面で解決されない場合、税務調査官が家主に来て、テナントからの税金の支払いに追加の支払いが必要になる状況が発生する可能性があります。

  • ハク・グナ-「構築する権利」

法人のみに提供される不動産を借りるこのオプションは、法人の形態に関係なく、国に登録された会社です。

このフォームにより、さまざまな不動産を構築および所有できます。この権利は30年間会社に与えられ、80年までの延長の可能性があります。

この権利があれば、会社は土地とその上に建てられた家をインドネシア人に売ったり、外国人に賃貸したりできます。

これは、ペナナマンモーダルアシング(PMA)を通じて行うことができます–外資系企業

   

  • Hak Milik-「無条件の所有権」または「自由保持」

インドネシアの法律では、インドネシアの市民だけが土地所有のHak Milikステータスを持つことができます。

それにもかかわらず、外国人が名目上の所有者名を使用して不動産を取得できるようにするスキームがあります。このバリアントは合法ではありませんが、依然として広く使用されています。

候補者を使用してプロパティを取得する方法は2つあります。

a)外国投資家とインドネシアの市民(名目保有者)の間の公証されたローン契約。購入された物件は発行済みローンに対する誓約と見なされます。

名目所有者が彼の委任状を無効にしないことを保証するために、彼と外国人との間に公証された合意、ローンの事実を確認する文書、および追加の長期リース合意があります。

b)ローン契約がない場合、名目所有者と外国人の間の関係を規制する公証された契約、および名目所有者が彼の行動および/または不作為により、土地の購入者の意志に反することはできず、購入者の意思に従う必要があるとの合意がある場合があります。特定の土地の売却または賃貸に関する指示。

契約は、名目所有者の補償を確立します:毎月の支払いおよび/または将来の土地の転売の可能性からの手数料。

このオプションは一部の投資家に適しているかもしれませんが、もちろん、深刻な欠点があります。最も重要なのは、不動産の実際の所有者がインドネシアの市民であり、彼とのあなたの協力が信頼の問題であることです。何かが起こり、土地所有権紛争が裁判所で解決された場合、間違いなくあなたは訴訟を失い、裁判所の決定は、公証されたものであっても、すべての合意を無効と見なすことになります。

   

物件の所在地に応じた土地取得のニュアンス:

 

  • 公共の村の道路を使用する許可は、この道路のすべての世帯によって署名されている必要があります(彼らはかつて彼らのお金のためにそれを建設し、これは彼らの道路です。隣人の署名が付いたこの文書の欠如は追加の費用を伴います)

  • 土地を購入する場合は、すぐに近所の人と知り合い、何を建設する予定かを伝えることをお勧めします-建築許可を申請するには、その署名が必要です。

  • 自分で地面を測定し、寸法が証明書に示されているものと一致することを確認する必要があります(一致しない場合でも、この土地が必要な場合は、証明書の更新に最大1年かかることを確認してください)

  • すぐに村の首長を知り、建築許可の申請に彼の署名を取得するための条件を見つけることをお勧めします

  • 土地の負担について調べます-村のコミュニティに(Banjarに)貢献する必要があるかどうか、いつ、どのくらい(たとえば、コミュニティに米の袋を購入するか、いくらかの金額を支払うために年に一度) )

   

課税について

インドネシアでは、課税にはいくつかのレベルがあります。中央政府税、地方税、所得税です。

国の税制は、ここに住んでいるのは主に貧しい人々であり、より多くの支払能力のある市民を犠牲にして税金を支払うことがより免除されているという事実を考慮に入れています。

つまり、所得が5,000万ルピーに満たない人は税金を免除され、所得が5,000〜2億5000万ルピーの場合は5%の税金を支払い、2億5000万〜5億ルピー-5億ルピー以上の場合15%税金は30%です。夫婦は法律により、単一の共同税を支払う。

   

インドネシアの市民ではない人は、インドネシアで受け取った収入にいわゆる税金が課せられます(これには、賃貸住宅を借りた結果として受け取った収入も含まれます)。

また、財産の譲渡は課税対象となります。

キャピタルゲインは、オブジェクトの総販売価格の20%に相当します。

法人税:

標準料金25%

インドネシア証券取引所で株式の少なくとも40%が取引されている上場企業20%

年間売上高が500億IDR未満の小企業12.5%

年間売上高が48億IDR未満の小企業1%

 

インドネシアの固定資産税は、オブジェクトの推定値の0.5%です。

土地および建設税は毎年支払われ、税務総局の地方事務所(Direktorat Jenderal Pajak、Kementerian Keuangan Republik Indonesia)によって管理されます。

価格は地域によって異なりますが、通常は物件の価値の0.1%から0.2%です。

毎年再評価が行われる急成長している領域を除いて、税は3年ごとに再評価されます。 10億ルピーを超える住居は、税率の上限(0.2%)で課税されます。

土地の一部が所有者を変更する場合、売り手はその価値の3%を支払う必要があり、買い手はその価値の5%を支払う必要があります。

 

家賃にはVATが適用されます。

住宅-10%

コマーシャル-6

 

税金と手数料:

土地証明書の所有権の変更、変更期間3〜6か月

買い手は5%を支払い、売り手は3%を支払います

公証人/法務サービスの支払い購入者が1〜2%支払う

登録料0,2%販売者が支払う

不動産業者への手数料5%販売者が支払う

土地のリース-法律によると、家主は所得税(10%)を支払う必要があります。このポイントは決済され、契約で固定されます。

 

高級不動産売却税。プロパティが30 bln Rp($ 2.14 mln)を超える場合、金額は20%です。これ以下は課税されません(2019年6月10日からの改正(PMK№86/ 2019))